Skrevet av Jacob Anker Eide, styreleder i Rettspolitisk forening
Regjeringen har varslet at de i løpet av våren 2027 skal fremme et forslag til ny boligleielov. Det foreløpige lovarbeidet er gjort av Husleielovutvalget, som skulle «vurdere, og foreslå, endringer som styrker leietakeres rettigheter, sikrer grunnleggende botrygghet og som gjør at loven er tilpasset dagens situasjon i leiemarkedet».
Husleielovutvalgets mandat skulle tilsi at det ble fremmet en rekke forslag som vil bedre situasjonen for leietakere. Det er imidlertid bred konsensus hos aktører som bistår leietakere om at Husleielovutvalgets forslag ikke går langt nok i å styrke leietakeres rettigheter og botrygghet. Anne-Rita Andal, daglig leder i Leieboerforeningen, sa det godt da hun uttalte at forslagene «i beste fall [vil] gjøre det litt mindre vanskelig å være leieboer».
Les også: Ramaskrik mot bedre leieboervern
Et hull i lovarbeidet
Det er også problematisk at flere forhold som i betydelig grad påvirker leietakeres botrygghet, ikke engang er vurdert av utvalget. Et av dem er adgangen til å avtale såkalte «utkastelsesklausuler» i medhold av tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav a. En slik klausul gir utleier rett til å få leietaker kastet ut av boligen dersom leietaker har misligholdt sin betalingsforpliktelse. Utkastelsen kan begjæres allerede to uker etter at betalingsmisligholdet inntraff, og uavhengig av størrelsen på betalingsmisligholdet. Leietaker kan derfor ligge så lite som én krone bakpå med leien, og på bakgrunn av dette risikere at leieforholdet opphører.
Situasjonen er en helt annen dersom leiekontrakten ikke har en slik utkastelsesklausul. Avslutningen av leieforholdet må da i stedet skje i henhold til husleielovens regler, og leietakeren vil ha et betydelig sterkere vern. For det første vil mindre betalingsmislighold normalt ikke kunne gi utleier hevingsrett. Utleier vil istedenfor måtte si opp leiekontrakten. Leietaker vil da for det første ha en trygghet i at hen kan bo i leieboligen ut oppsigelsestiden. I tillegg kan oppsigelsen settes til side dersom den anses urimelig overfor leietakeren.
I dag har de fleste standardkontrakter – om ikke alle – en utkastelsesklausul.1 Dagens pressede leiemarked gjør også at leietakere i liten grad får anledning til å forhandle bort en slik klausul, og de fleste leietakere vil derfor kunne kastes ut dersom de havner bakpå med leiebetalingene. I disse tilfellene er leietakers oppsigelsesvern etter husleieloven i praksis blitt illusorisk.
Les også: Skal leietakers behov forsømmes til utleiers gunst?
Er det på tide å skrote utkastelsesklausulen?
Dette bør i seg selv være grunn nok til at departementet i det videre lovarbeidet vurderer om adgangen til å avtale «utkastelsesklausuler» i boligleieforhold bør begrenses eller oppheves. En annen grunn er at utkastelsesklausuler kan regnes som urimelige etter forbrukeravtaledirektivet som følge av manglende forholdsmessighet mellom kontraktsbruddet og sanksjonen,2 med den virkning at klausulen må settes til side i leieforhold der leietakeren regnes som forbruker.
Om uforholdsmessige sanksjoner bør det også nevnes at Husleietvistutvalget tilkjenner utleier erstatning for tapte fremtidige leieinntekter i saker der utleier har begjært utkastelse. Leietaker kan med andre ord bli holdt ansvarlig for flere måneders fremtidig leie som følge av et ikke kvalifisert betalingsmislighold. I motsetning til i hevingstilfellene, hvor det kreves at betalingsmisligholdet er vesentlig for at utleier skal ha rett på erstatning for tapte fremtidige leieinntekter.
Med andre ord er det mange grunner til at departementet i det videre arbeidet med ny boligleielov vurderer spørsmålet: Er det på tide å skrote eller begrense utkastelsesklausuler i boligleieforhold?
- Se eksempelvis standardkontrakten til Forbrukerrådet, Huseierforbundet og Husleie.no ↩︎
- Giertsen, Omland og Wold (2024), Uforklarlig taust fra husleielovutvalget om EØS, Rett24 ↩︎
Les også:
