Skrevet av Nora Dahlgren-Østby, medarbeider i Jussbuss.

I slutten av januar publiserte Kommunal- og distriktdepartementet en rapport om effektene av endringer av leieprisvernet i husleieloven.¹ Rapporten fremhever blant annet at prisregulering gjennom ren KPI-justering kan være en uheldig løsning for utleiere, og på sikt også for leietakere.² Regjeringen har foreslått å gi utleier en rett til å justere leien til markedsleie hvert tredje år, i tråd med Husleielovutvalgets flertall.³ Jussbuss stiller seg kritisk til både uttalelsen fra rapporten, og departementets forslag. Vi mener at husleien i en ny boligleielov kun bør reguleres i tråd med konsumprisindeksen.

Etter dagens husleielov har utleiere rett til å sette en ny leiepris ved kontraktsfornyelse. Slike økninger tilsvarer ofte en justering til markedsleie, noe også departementets rapport peker på.⁴ Markedsleie er et dynamisk og lite forutsigbart mål som endrer seg raskt. Nettopp denne uforutsigbarheten gjør nivåfastsettelsen krevende og konfliktutsatt. Jussbuss deler derfor Husleielovutvalgets mindretalls vurdering i at KPI- regulering, med sin tilgjengelighet og etterprøvbarhet, vil ha en konfliktdempende og prosessreduserende effekt sammenlignet med både markedsleiejustering og dagens ordning med tilpasning til gjengs leie.⁵

Vi erfarer også at leietakere allerede ved leieinngåelsen betaler det de makter. Jussbuss er bekymret for at en oppjustering til markedsleie vil innebære en ensidig økning fra utleier som leietaker ikke vil klare å håndtere. Konsekvensen vil være at leietaker tvinges til å flytte, noe som ikke bare medfører økonomiske kostnader, men også sosiale og praktiske belastninger. En adgang til å justere leien til markedsleie vil særlig ramme langstidsleiere som barnefamilier og eldre hardt. Hensynet til leietakers forutberegnelighet og stabilitet taler derfor for at KPI-regulering bør velges som reguleringsmodell i en ny boligleielov.

Departementets rapport peker på at en overgang til ren KPI-justering vil lempe økonomisk risiko over på utleier og gjøre utleie mindre attraktivt.⁶ Det er imidlertid lite som tilsier at husleieregelverket har avgjørende betydning for omfanget av utleieboliger. Prisregulering er bare én av flere faktorer som påvirker lønnsomheten i utleiemarkedet.⁷ Å sikre et tilstrekkelig antall utleieboliger i markedet bør derfor skje gjennom andre virkemidler enn ved å svekke leietakers botrygghet og rettsvern. Den nye boligleieloven skal tross alt verne om leietakere. ⁸ Loven skal ikke være et middel for å øke utleiers økonomiske interesse eller prioritere utleiers profitt. Etter Jussbuss sitt syn prioriterer flertallet i lovutvalget profittmaksimering fremfor leietakers botrygghet, noe som ikke samsvarer med utvalgets mandat. Dagens økonomiske situasjon, med høye renter og avgifter, bør ikke være styrende for utformingen av en boligleielov som skal stå seg over flere tiår.

Det uttales videre i rapporten at utleiere vil miste muligheten til å kompensere for økte renter og kostnader dersom leien kun skal reguleres etter KPI.⁹ Samtidig tilsier gjeldende praksis at husleien normalt fastsettes slik at den dekker løpende kostnader og gir en rimelig avkastning på investeringen.¹⁰ Undersøkelser viser dessuten at de fleste utleiere allerede kun benytter KPI-justering underveis i leieforholdet,¹¹ noe som indikerer at behovet for oppjustering til markedsleie ikke er særlig stort. Forventede kostnader er som regel allerede tatt til høyde for i startleien, og KPI-justering vil i stor grad reflektere de faktiske kostnadsøkningene utleiere opplever over tid. En ren KPI- justering av leie vil dermed gi en rimelig balanse mellom leietakers behov for stabilitet og utleiers behov for kostnadsdekning.

En ny boligleielov bør bygge på stabile og langsiktige prinsipper, ikke på midlertidige markedsutslag eller kortsiktige økonomiske hensyn. Når løsningen som fremheves er justering til markedsleie, innebærer det i praksis at risikoen for svingninger skyves over på leietakerne, som ofte har et enda mindre økonomisk handlingsrom. Spørsmålet er derfor ikke om utleiere skal kunne oppnå avkastning, men hvilken reguleringsmodell som best ivaretar balansen mellom partene. En ren KPI-justering gir nettopp en slik balanse: Den gir utleier forutsigbar kostnadsdekning over tid, samtidig som leietaker beskyttes mot brå og uforutsigbare hopp i husleien. Dersom loven skal ivareta sitt formål om trygghet og stabilitet i leieforhold, er det derfor KPI-regulering som bør legges til grunn.

FOTNOTER

1. Kommunal- og diskritsdepartementet. Effekter av endringer i husleielovens leieprisvern. Menon-publikasjon Nr. 190. Oslo: 29.01.2026.
   https://www.regjeringen.no/no/dokumenter/effekter-av-endringer-i- husleielovens-leieprisvern/id3147574/ ↩︎
2. Ibid s. 5 ↩︎
3. Kommunal- og distriktsdepartementet. «Regjeringen vil sikre et trygt og forutsigbart leiemarked» (01.09.2025)
   https://www.regjeringen.no/no/tema/plan-bygg-og-
   eiendom/boligmarkedet/leiemarkedet/regjeringen-vil-sikre-et-trygt-og-  forutsigbart-leiemarked/id3117627/ og NOU 2024:19 s. 160 ↩︎
4. Kommunal- og diskritsdepartementet. Effekter av endringer i husleielovens leieprisvern. Menon-publikasjon Nr. 190. Oslo: 29.01.2026.
   https://www.regjeringen.no/no/dokumenter/effekter-av-endringer-i- husleielovens-leieprisvern/id3147574/ s. 31 ↩︎
5. NOU 2024:19 s. 162 ↩︎
6. Kommunal- og diskritsdepartementet. Effekter av endringer i husleielovens leieprisvern. Menon-publikasjon Nr. 190. Oslo: 29.01.2026.
   https://www.regjeringen.no/no/dokumenter/effekter-av-endringer-i- husleielovens-leieprisvern/id3147574/ s. 5 og 36 ↩︎
7. Sættem, Johan B. «Boligutleie er historisk ulønnsomt» (27.03.2024)
   https://www.nrk.no/norge/boligutleie-er-historisk-ulonnsomt-1.16820555 ↩︎
8. Kommunal- og distriktsdepartementet. «Regjeringen vil sikre et trygt og forutsigbart leiemarked» (01.09.2025)
   https://www.regjeringen.no/no/tema/plan-bygg-og-
   eiendom/boligmarkedet/leiemarkedet/regjeringen-vil-sikre-et-trygt-og-  forutsigbart-leiemarked/id3117627/ ↩︎
9. Kommunal- og diskritsdepartementet. Effekter av endringer i husleielovens leieprisvern. Menon-publikasjon Nr. 190. Oslo: 29.01.2026.
   https://www.regjeringen.no/no/dokumenter/effekter-av-endringer-i- husleielovens-leieprisvern/id3147574/ s. 36 ↩︎
10. NOU 2022:20 s. 301 ↩︎
11. NOU 2024: 19 s. 148 ↩︎