Skrevet av Emilie Tangerud, saksbehandler i Jussformidlingen.
Regjeringen har nå satt ned et utvalg som skal gjennomgå husleieloven, og komme med forslag til endringer som styrker leietakeres rettigheter og trygghet i boforhold. Jussformidlingen mener at en viktig del av arbeidet er å avvikle «som det er»-forbeholdet i husleieloven § 2-5, slik som ved boligsalg.
Nåværende husleielov tillater utleiere å fraskrive seg ansvar for skjulte feil og mangler ved husrommet ved å si at husrommet er leid «som det er» eller med «liknende alminnelig forhold». Et slikt forbehold gjør at husrommet i utgangspunktet ikke kan ha mangler. Leietakere bærer med dette en stor risiko ved inngåelse av en husleieavtale, som igjen bidrar til å øke det allerede eksisterende misforholdet mellom utleiere og leietakere.
For at leietakere skal kunne påberope seg mangler i husleieforhold i slike situasjoner, må utleieren enten ha tilsidesatt sine plikter til å gi korrekte og tilstrekkelige opplysninger om husrommet, eller så må husrommet være i vesentligdårligere stand enn leieren hadde grunn til å regne med. Utleiere er derfor ikke fullstendig avskåret ansvar ved «som det er»-forbehold, men det er etter Jussformidlingen sitt syn ikke langt unna. Leietakeren må finne seg i langt mer enn ved de generelle krav til husrommets tilstand. At det knapt finnes rettspraksis som utpensler innholdet i mangelsvurderingen etter denne bestemmelsen, understreker nettopp utleiers store spillerom.
Endringer vedtatt i avhendingsloven fra 1. januar 2022 medførte at «som den er»-forbeholdet og lignende forbehold overfor forbrukere ble avviklet. Det er nå forbudt å selge boliger til forbrukere med generelle ansvarsfraskrivelser. Spesifikke forbehold vil imidlertid fortsatt være tillatt, idet kjøperen vil være klar over og godkjenne kjøpesummen til tross for den aktuelle opplysningen. Et lovlig, spesifisert forbehold kan eksempelvis være at det tas forbehold om fukt i kjelleren på grunn av uværet Hans, som ikke har blitt utbedret.
Jussformidlingen kan ikke se noen begrunnelse for hvorfor leietakere skal ha et svakere vern enn boligkjøpere, uavhengig av om leietakeren opptrer som forbruker. Selv om de fleste utleiere i Norge er privatpersoner1, vil de som regel være mer ressurssterke enn leietakere. Utleieren sitter gjerne på flere boliger, hvor utleieleiligheten nedbetaler utgiftene for primærboligen og andre goder. Leietakeren på sin side eier som oftest ingen egen bolig. Det bør derfor være uten betydning at de fleste utleiere er privatpersoner.
En lovendring som avvikler adgangen til å innta «som det er»-forbehold i husleieforhold, vil medføre at utleiere tvinges til å forsikre seg om at husrommet som skal leies ut er tilstrekkelig beboelig. Er det ikke det, vil de forut for inngåelse av en husleieavtale være forpliktet til å gi lovlige, spesifikke forbehold om dette. På denne måten vil den enkelte leietakeren ha nok kunnskap til å kunne vurdere hvorvidt han eller hun godtar husrommet som det faktisk er. Det er nettopp dette som vil styrke leietakeres rettigheter og trygghet i boforhold.
